HOME
Home » Pengalaman Pribadi » Proses Jual Beli Tanah dengan adanya NIB (Nomor Identifikasi Bidang Tanah) dari Badan Pertanahan Nasional (BPN)

Proses Jual Beli Tanah dengan adanya NIB (Nomor Identifikasi Bidang Tanah) dari Badan Pertanahan Nasional (BPN)

Posted at July 23rd, 2016 | Categorised in Pengalaman Pribadi

proses jual beli tanah terbaru dengan NIBArtikel ini saya buat sebagai sharing untuk pembaca yang sedang memerlukan informasi tentang proses jual beli tanah dengan diberlakukannya NIB (Nomor Identifikasi Bidang Tanah) oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Saat saya membeli tanah sekitar tahun 2012 yang lalu, prosedurnya sangat mudah dan cepat, namun saat saya menjualnya pada tahun 2015, Notaris menjelaskan untuk Sertifikat yang pembuatannya dibawah tahun 2000 harus mengikuti prosedur NIB dulu, dan ini memakan waktu lebih lama dibandingkan prosedur sebelumnya.

Sebagai perbandingan akan saya ceritakan proses pembelian tanah sebelum ada peraturan baru wajib NIB, dan juga proses penjualan tanah dengan peraturan baru harus NIB dulu.

Proses Jual-beli Tanah Prosedur Lama

Setelah pembeli dan penjual menyetujui harga tanahnya, maka penjual dan pembeli harus memberikan data-data sebagai berikut kepada Notaris yang telah ditentukan :

1. Fotocopy KTP suami dan istri penjual
2. Fotocopy Kartu Keluarga penjual
3. Fotocopy KTP suami dan istri pembeli
4. Fotocopy Kartu Keluarga pembeli
5. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) ASLI harus lunas tahun transaksi jual-beli berlangsung
6. Sertifikat Tanah ASLI

Saat menyerahkan data-data tersebut, penjual akan menerima tanda terima dari Notaris, karena menyerahkan surat penting yaitu PBB dan Sertifikat tanah asli.

Lalu saat bertemu notaris, saya juga menanyakan berapa biaya-biaya yang harus dibayar, termasuk biaya notaris, biaya pajak, dan biaya lainnya yang harus dibayar oleh penjual dan pembeli. Yang terutama adalah berapa biaya pajaknya. Untuk biaya-biaya pada transaksi jual beli tanah, biasanya tergantung kesepakatan antara penjual dan pembeli. Yang penting kewajiban membayar pajak mengikuti peraturan perpajakan yang berlaku.

Dengan pedoman PBB yang sudah lunas pada saat transaksi, Notaris biasanya dapat menghitungkan besarnya kewajiban pajak yang harus dibayarkan. Ya, berdasarkan besarnya NJOP yang tercantum pada PBB (NJOP = Nilai Jual Obyek Pajak). Sehingga saat datang menyerahkan data-data tadi, kita dapat langsung mengetahui total biaya yang harus dibayarkan.

Setelah itu pembeli dan Penjual harus menunggu antara 2-4 hari untuk pengecekan surat tanah di BPN. Lamanya pengecekan ini tergantung beberapa hal :

– Banyak/sedikitnya surat tanah yang sedang proses pengecekan di BPN
– Apakah Notaris punya koneksi dengan BPN (artinya koneksi disini bukan negatif, bukan seperti “menyuap” tapi saya rasa semakin sering seorang Notaris melakukan pengecekan sertifikat tanah ke BPN, maka dia akan mempunyai hubungan lebih akrab dan dekat dengan BPN sehingga proses akan lebih mudah dan cepat. Tentu akan berbeda jika Notarisnya masih baru.

Setelah dua hari, baik pembeli maupun penjual akan mendapatkan telepon dari Notaris bahwa Sertifikat tanahnya sudah clear dari BPN, tidak ada masalah dengan surat tanahnya, maka Penjual dan Pembeli dapat melakukan tanda tangan akta jual beli di Notaris.

Besoknya Penjual dan Pembeli bertemu di kantor Notaris, menyelesaikan pembayaran pajak lebih dahulu, lalu pembeli menyelesaikan pembayaran tanah kepada penjual, setelah itu tanda tangan akta jual beli di hadapan Notaris, bayar biaya-biaya Notaris, selesai deh. Cepat dan mudah!

Nah sekarang bandingkan dengan pengalaman yang baru saja saya alami saat menjual tanah baru-baru ini …

Proses Jual-beli Tanah Prosedur Baru harus NIB dulu

Seperti sebelumnya saya datang ke kantor Notaris menyerahkan data-data yang saya sebutkan diatas, sekalian saya menanyakan berapa biaya-biayanya.

Notaris mengatakan sekarang prosedurnya berbeda dengan sebelumnya :

Untuk Sertifikat tanah yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) sebelum tahun 2000, harus mengikuti prosedur Nomor Identifikasi Bidang Tanah (NIB), meskipun pemilik tanah membelinya diatas tahun 2000.

Contoh : Saya membeli tanah tahun 2012, tapi sertifikat tanah yang saya beli ini dikeluarkan oleh BPN tahun 1995, maka saat saya menjualnya wajib NIB dulu.

Proses NIB memakan waktu 10-14 hari. Satu minggu setelah Sertifikat tanah dimasukkan ke BPN oleh Notaris, ada petugas dari BPN yang mendatangi lokasi tanahnya. Petugas dari BPN ini akan menghubungi pemilik tanah untuk ditunjukkan lokasi tanahnya, serta batas-batasnya (patok-patonya). Petugas dari BPN melakukan pengukuran ulang tanah tersebut, lalu menentukan koordinat tanahnya dengan system GPS. Petugas melakukan pengecekan tidak lebih dari setengah jam untuk ukuran tanah kosong 300m2.

Setelah itu kami harus menunggu kabar lagi dari Notaris jika NIB nya sudah selesai.

Terhitung 12 hari setelah menyerahkan data-data ke Notaris, akhirnya saya mendapat kabar dari notaris bahwa NIB telah selesai. Jika NIB telah selesai maka sertifikat tanah dikembalikan kepada Notaris oleh BPN.

Bukti NIB selesai ditandai dengan diberikan stempel di sertifikat tanah oleh BPN :

  • Stempel NIB no. : sekian sekian (stempel ada di bagian bawah halaman yang ada nomor sertifikatnya)
  • Selain itu dibawah nama pemilik sertifikat juga dibubuhkan stempel (saya lupa isi stempelnya apa)

Akhirnya selesai juga NIB … namun ternyata proses tanda tangan jual beli masih belum bisa dilakukan karena proses penentuan besarnya pajak tidak bisa lagi dihitungkan oleh Notaris seperti dulu, melainkan harus validasi dulu di DISPENDA (Dinas Pendapatan Daerah).

Prosedur sekarang yang menentukan besarnya pajak yang harus dibayarkan oleh penjual dan pembeli dalam jual beli tanah adalah DISPENDA bukan notaris. Jika Dispenda menyetujui, maka pajak bisa dibayarkan dan tanda tangan akta jual beli baru bisa dilaksanakan. Dispenda bisa saja tidak menyetujui harga jual-beli tanahnya bila “dianggap terlalu murah” apalagi beberapa waktu terakhir PBB naik banyak tarif pajaknya.

Tadinya saya pikir kami minta tolong kepada Notaris untuk membayarkan pajak pagi harinya, lalu siang hari kami bisa melakukan akad jual beli, ternyata tidak bisa hiks. Petugas di kantor Notaris yang biasa membayarkan pajak di kantor DISPENDA mengatakan, membayar pajak tidak bisa ditentukan waktunya, kadang bisa antri sangat panjang, walaupun kadang bisa agak cepat. Jadi sebaiknya hari ini membayar pajak dulu di DISPENDA, besoknya baru tanda tangan jual beli tanahnya.

Dari pengalaman kemarin, Jika ditotal sejak menyerahkan data-data ke notaris sampai saat tanda tangan jual beli, prosesnya memakan waktu 18 hari (termasuk hari minggu). Menunggu terasa sangat lama lho apalagi dibandingkan prosedur lama hanya perlu waktu 3-4 harian sudah kelar.

Saya tidak tahu apakah proses jual-beli wajib NIB yang memerlukan waktu lama ini akan sama prosesnya di semua daerah di Indonesia? ataukah Notaris lain bisa lebih cepat prosesnya? saya juga tidak tahu. Yang pasti pengalaman ini saya alami di kota Banjarmasin.

Demikianlah Proses Jual Beli Tanah dengan adanya wajib NIB (Nomor Identifikasi Bidang Tanah) dari Badan Pertanahan Nasional (BPN) dan proses persetujuan pajak dari DISPENDA, semoga bermanfaat untuk Anda yang akan melakukan transaksi jual-beli tanah/property.